부동산 디지털유동화증권(DABS)의 취득세 과세 쟁점과 분석 리뷰

부동산을 직접 소유하는 대신, 이를 담보로 발행된 디지털 토큰(증권형 토큰)을 거래할 경우 발생하는 취득세 과세 공백 문제를 분석하고, 관련 법규 정비의 필요성을 제기한다.

논문 요약

  • 논문 제목: 부동산 디지털유동화증권(DABS)의 취득세 과세 쟁점과 분석
  • 저자: 김필헌
  • 게재 학술지: 지방세논집 (한국지방세연구원)
  • 발행 연도: 2022
  • 핵심 요약: 블록체인 기술을 활용한 부동산 디지털 유동화증권(DABS, Digital Asset-Backed Securities) 거래가 활성화될 경우, 현행 지방세법상 이를 ‘부동산의 취득’으로 보아 취득세를 과세하기 어려운 법적 공백이 있음을 지적했다. 신탁법, 자본시장법 등 관련 법규와 해외 사례를 종합적으로 분석하여, 신기술의 등장에 따른 조세 형평성 문제를 해결하기 위한 입법적 보완이 시급함을 주장했다.

연구 배경

기술의 발전이 기존의 법과 제도의 경계를 허물고 있다. 이 연구는 블록체인이라는 신기술이 ‘부동산 소유’라는 전통적인 개념에 어떤 균열을 내고 있으며, 우리의 세금 제도는 이 변화에 어떻게 대응해야 하는지를 탐구한다.

최근 금융 시장의 가장 큰 화두 중 하나는 **자산의 토큰화(Tokenization of Assets)**이다. 이는 부동산, 미술품, 채권 등 전통적인 실물 자산에 대한 소유권이나 수익권을 블록체인 기술을 활용하여 디지털 토큰 형태로 발행하고 유통하는 것을 의미한다. 특히 고가의 상업용 빌딩과 같이 일반 투자자들이 직접 투자하기 어려웠던 자산을 잘게 쪼개어 주식처럼 거래할 수 있게 하는 부동산 조각 투자가 큰 주목을 받고 있다.

이러한 상품은 법적으로 **증권형 토큰(Security Token)**으로 분류될 수 있으며, 본 논문에서는 이를 **부동산 디지털 유동화증권(DABS)**이라 칭한다. 투자자는 DABS를 구매함으로써 해당 부동산에서 발생하는 임대 수익이나 매각 차익의 일부를 배당받을 권리를 갖게 된다.

하지만 여기서 중요한 법적 문제가 발생한다. 바로 취득세(Acquisition Tax) 문제이다. 현행 지방세법은 ‘부동산’을 취득할 때 취득세를 부과하도록 규정하고 있다. 그렇다면 투자자가 부동산 실물이 아닌, 그 부동산에 대한 권리를 나타내는 ‘디지털 증권(토큰)’을 취득했을 때도 취득세를 내야 하는가? 이 질문에 대해 현행법은 명확한 답을 주지 못하고 있다. 본 연구는 바로 이 법적 불확실성과 그로 인해 발생할 수 있는 문제들을 심도 있게 분석한다.

해결하려는 문제

신기술인 블록체인을 통해 부동산의 ‘소유권’이 아닌 ‘수익권’을 디지털 증권 형태로 거래할 때, 이를 현행 세법상 ‘부동산의 취득’으로 보아 취득세를 과세할 수 있는지에 대한 법적 불확실성을 해소한다.

이 연구가 해결하고자 하는 핵심 문제는 기술 발전으로 인해 발생한 **법적 공백(Legal Vacuum)**이다. 현행 취득세 제도는 실물 부동산의 소유권이 이전되는 전통적인 거래를 상정하고 만들어졌다. 하지만 DABS 거래에서는 다음과 같은 복잡한 상황이 발생한다.

  • 소유권의 분리: 부동산의 법적 소유자는 신탁회사(Trustee)가 되고, 투자자들은 단지 그로부터 발생하는 이익을 받을 수 있는 ‘수익권’을 토큰 형태로 나누어 갖는다. 투자자는 건물을 직접 소유하지 않는다.
  • 거래의 형태: 투자자들은 등기소에서 소유권 이전 등기를 하는 대신, 블록체인 상에서 디지털 토큰을 P2P로 거래한다.

이러한 상황에서 “DABS 토큰을 구매한 행위가 과연 지방세법에서 말하는 ‘부동산을 취득’한 행위인가?”라는 근본적인 질문이 제기된다. 만약 이것이 과세 대상이 아니라면, DABS는 부동산을 취득세 없이 거래할 수 있는 일종의 ‘세금 회피 수단’으로 악용될 수 있다. 이는 성실하게 세금을 내고 부동산을 거래하는 사람들과의 조세 형평성 문제를 야기한다.

본 연구는 이러한 법적 쟁점을 명확히 분석하고, 정책 당국이 합리적인 과세 방안을 마련할 수 있도록 이론적 근거를 제공하는 것을 목표로 한다.

연구 모형

부동산 DABS의 법적 성격을 신탁법상 수익권 증서 및 자본시장법상 증권의 개념과 비교하고, 관련 지방세법 규정과 판례를 분석하여 취득세 과세 가능 여부 및 쟁점을 도출하는 법적 해석 연구 모형을 사용한다.

본 연구는 통계나 머신러닝을 사용하는 실증 분석이 아닌, 법규와 판례를 해석하고 논리적 결론을 도출하는 법률 해석학적 연구(Legal-dogmatic Study) 방법론을 따른다.

  1. DABS의 법적 성격 규명: 먼저, 부동산 DABS가 현행법상 어떤 지위를 갖는지 분석한다. 이를 위해 신탁법상의 ‘수익권’ 및 ‘수익증권’ 개념과 자본시장법상의 ‘증권’ 개념을 검토하고, DABS가 이 중 어디에 해당하는지, 혹은 전혀 새로운 유형의 권리인지를 규명한다.
  2. 취득세 과세 요건 분석: 지방세법의 취득세 관련 조항들을 상세히 분석한다. 특히 ‘부동산의 취득’이라는 개념이 법적으로 어떻게 정의되고, 대법원 판례에서 어떻게 해석되어 왔는지를 검토하여 과세의 핵심 요건을 정리한다.
  3. 법리 적용 및 쟁점 도출: 1단계에서 규명한 DABS의 법적 성격을 2단계에서 분석한 취득세 과세 요건에 대입해본다. 이 과정에서 발생하는 법리적 충돌이나 해석상의 문제점, 즉 핵심적인 과세 쟁점들을 도출한다.
  4. 해결 방안 모색: 해외의 유사 사례(예: 미국의 증권형 토큰 과세 논의)를 참고하고, 조세법의 기본 원칙(조세법률주의, 실질과세 원칙)에 비추어, 발견된 법적 공백을 해결하기 위한 합리적인 입법적 대안을 제시한다.

데이터 설명

대한민국의 지방세법, 신탁법, 자본시장법 등 관련 법규 조항과 판례, 그리고 해외의 유사 사례(STO 과세)에 대한 문헌 자료를 분석 데이터로 활용했다.

  • 출처: 본 연구의 ‘데이터’는 수치 데이터가 아닌 법률 텍스트와 관련 문헌이다. 주요 출처는 다음과 같다.
    • 대한민국 법령정보센터의 법률 원문 (지방세법, 신탁법, 자본시장법 등)
    • 대법원 종합법률정보의 관련 판례
    • 국회도서관, RISS 등의 학술 데이터베이스에 등재된 선행 연구 논문
    • 해외 주요국의 증권형 토큰(STO) 관련 규제 및 과세 동향 보고서
  • 수집 방법: 법률 정보 시스템 및 학술 데이터베이스 검색을 통한 문헌 연구(Literature Review) 방식으로 자료를 수집했다.
  • 데이터 변수 설명: 본 연구는 수치 ‘변수’ 대신, 다음과 같은 핵심 ‘법률 개념’들을 분석의 주요 대상으로 삼는다.
    • 분석 대상 법률 개념:
      • 부동산의 취득의 정의: 지방세법 제7조 제1항에 명시된 ‘부동산…을 취득하는 자’의 의미와 범위.
      • 신탁 수익권의 성격: 신탁법상 수익권이 단순한 채권적 권리인지, 아니면 물권에 가까운 권리인지.
      • 증권의 정의: 자본시장법상 ‘증권’의 개념에 DABS가 포함될 수 있는지.
    • 핵심 법적 쟁점 (Key Legal Issues):
      • DABS의 법적 성격: DABS는 부동산 그 자체인가, 아니면 부동산과 분리된 별개의 금융 상품인가?
      • ‘취득’의 실질적 의미: 토큰을 구매하는 행위가, 법률에서 의도한 부동산 ‘취득’의 실질에 부합하는가?

데이터 분석

관련 법령을 유기적으로 해석한 결과, 부동산 DABS는 신탁수익권에 가깝지만, 현재의 취득세 규정으로는 DABS ‘취득자’를 부동산의 실질적 ‘취득자’로 간주하여 과세하기 어려운 법리적 한계가 있음을 논증했다.

본 연구의 분석 과정은 법률가나 판사가 사건을 판단하는 과정과 유사한, 논리적 해석과 추론으로 이루어졌다.

연구자는 먼저 부동산 DABS가 신탁(Trust) 구조를 기반으로 발행된다는 점에 주목했다. 이 구조에서 투자자는 부동산의 직접적인 소유주가 아니라, 신탁회사로부터 부동산 수익을 배당받을 ‘수익권’을 갖게 된다. 현행 지방세법은 이러한 ‘신탁수익권’의 취득에 대해서는 취득세를 부과하는 명시적인 규정이 없다.

물론, 세법에는 ‘실질과세의 원칙’이라는 것이 있어, 법적 형식과 경제적 실질이 다를 경우 실질에 따라 과세할 수 있다. 즉, “투자자가 실질적으로 부동산을 취득한 것과 같지 않느냐?”고 주장할 수 있다. 하지만 연구자는 DABS가 여러 투자자에게 분산되어 있고, 개별 투자자가 해당 부동산을 마음대로 처분하거나 사용할 수 없다는 점에서, 이를 부동산의 직접적인 취득과 동일하게 보기에는 법리적으로 무리가 있다는 점을 논증했다.

결론적으로, 현행법의 문언적 해석과 판례의 태도에 비추어 볼 때, DABS 거래에 대해 취득세를 부과하기는 어렵다는 결론에 도달했다.

핵심 결과

현행법 체계 하에서 부동산 DABS 거래는 취득세 과세 대상에서 벗어날 가능성이 높아, 조세 형평성 문제를 야기하고 관련 시장의 불확실성을 키우는 법적 공백이 존재한다.

이 연구의 핵심 결과는 신기술의 등장으로 인해 발생한 명백한 ‘규제 공백’을 식별하고 그 위험성을 경고했다는 점이다.

부동산 DABS라는 새로운 금융상품은 투자자들에게 소액으로 우량 부동산에 투자할 기회를 제공하는 긍정적인 측면이 있다. 하지만 동시에, 기존의 부동산 거래와 동일한 경제적 효과를 누리면서도 취득세라는 중요한 세금을 내지 않게 되는 **규제 차익(Regulatory Arbitrage)**의 문제를 낳는다.

이는 다음과 같은 심각한 문제로 이어질 수 있다.

  • 조세 형평성 훼손: 정상적으로 세금을 내고 부동산을 취득하는 사람들과의 형평성에 어긋난다.
  • 투기 조장: 취득세 부담이 없다는 점 때문에 부동산 STO 시장에 투기적 자금이 몰릴 수 있다.
  • 시장 불확실성 증대: 향후 과세 당국이 갑자기 과세 방침을 바꿀 경우, 투자자들은 예기치 않은 세금 부담을 지게 되어 시장 전체가 혼란에 빠질 수 있다.

따라서 이 연구는 이러한 문제를 해결하기 위한 조속한 입법적 조치가 필요함을 강력하게 주장한다.

시사점

블록체인과 같은 신기술의 등장은 기존의 법률 및 규제 체계에 끊임없이 도전하며, 기술의 발전 속도에 맞춰 법 제도를 시의적절하게 정비하지 않으면 심각한 규제 공백과 사회적 문제가 발생할 수 있다.

이 연구는 비단 부동산 취득세 문제에 국한되지 않는, 더 넓은 차원의 시사점을 제공한다.

첫째, 기술과 제도의 속도 불일치 문제이다. 기술은 기하급수적으로 발전하지만, 법과 제도는 점진적으로 변화한다. 이 속도의 차이가 바로 본 연구에서 지적한 ‘규제 공백’을 만들어낸다. 정책 입안자와 규제 당국은 새로운 기술의 동향을 지속적으로 학습하고, 기존 법체계와 충돌하는 지점은 없는지 선제적으로 검토하고 대응하는 노력이 필요하다.

둘째, ‘코드 이즈 로(Code is Law)’의 한계이다. Web3 커뮤니티에서는 “코드가 곧 법”이라며 기술적 자율성을 강조하지만, 현실 세계의 자산과 연결되는 순간 기존 법률 체계와의 충돌은 피할 수 없다. 건전한 Web3 생태계 발전을 위해서는, 혁신적인 기술 개발과 더불어 기존 법·제도권과의 합리적인 접점을 찾아 나서는 노력이 반드시 병행되어야 함을 이 연구는 보여준다.

인사이트

기술은 규칙을 앞서가지만, 결국 규칙이 시장을 만든다.

이 논문은 아무리 혁신적인 기술이나 상품이라도, 결국 그것이 작동하는 **’시장의 규칙(규제, 세금, 법률)’**을 이해하는 것이 얼마나 중요한지를 보여준다. 고객의 행동은 단순히 그들의 선호도에 의해서만 결정되지 않는다. 그들이 속한 제도의 틀 안에서 가장 합리적인 선택을 하는 경향이 있다. 이 ‘규칙’을 이해하는 것은 고객을 더 깊이 이해하고, 새로운 시장 기회를 포착하는 핵심적인 열쇠가 된다.

  • 페르소나 예시: “규제 차익 거래자(Regulatory Arbitrageur), 알렉스”
    • 특징: 알렉스는 Web3 기술과 금융 법률에 모두 정통한 고도로 전문화된 투자자다. 그는 단순히 기술의 잠재력이나 수익률만 보고 투자하지 않는다. 그는 새로운 기술이 만들어내는 **’규제 공백’**이나 **’세금 비효율성’**을 파고들어, 남들이 보지 못하는 추가적인 알파(초과 수익)를 추구한다. 그는 이 논문에서 지적한 ‘DABS 취득세 과세 공백’과 같은 기회를 가장 먼저 포착하고 적극적으로 활용하는 유형의 사용자이다.
    • 데이터 기반 행동 추정: 법적/세무적 지위가 불분명한 신종 토큰(예: Re-staking 토큰, 소셜파이 포인트 등)에 대한 초기 집중 거래, 세금 추적이 어려운 프라이버시 프로토콜(예: 믹서)의 사용 이력.
  • 실질적인 마케팅 액션 제안 (DeFi 프로토콜 및 투자 플랫폼 관점):
    1. 규제 환경 분석 및 정보 제공: ‘알렉스’와 같은 스마트 머니(Smart Money)를 유치하기 위해, 프로토콜은 단순히 기술적 장점만 홍보하는 것을 넘어, 주요 국가별 세금 및 규제 환경에 대한 심도 있는 분석 리포트를 정기적으로 제공한다. 이는 투자자들이 규제 리스크를 관리하고 합법적인 절세 전략을 세우는 데 도움을 주어, 프로토콜의 전문성과 신뢰도를 크게 높인다.
    2. 규제 리스크 관리 상품 개발: 규제 불확실성 자체를 금융 상품으로 만들어, 이를 헤지(hedge)하고자 하는 수요를 충족시킨다. 예를 들어, 특정 유형의 토큰에 대한 미래의 세율 변동이나 규제 방향성에 베팅할 수 있는 예측 시장이나 파생상품을 개발하여 이 세그먼트에게 독점적으로 제공한다.
    3. 정책 당국과의 적극적 소통 및 로비(Advocacy): 장기적으로 생태계의 건전한 성장을 위해, ‘알렉스’와 같은 전문가 그룹의 의견을 수렴하여 산업 표준을 만들고, 정책 당국과 적극적으로 소통하여 불합리한 규제를 개선하고 명확한 가이드라인을 만드는 데 기여한다. 이는 생태계 전체의 리스크를 줄이고 더 많은 기관 자본의 유입을 유도하는 가장 근본적인 마케팅 활동이 될 수 있다.

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